游龙戏凤「暧昧管理，np」

周期，回款进度还比计划晚了四个半月。另外三个项目都还在拆迁或建设阶段，短期内不会产生现金流。这意味着我们每个月光利息就要付将近三千万，而城市更新板块自身不产生任何经营收。所有的利息、管理费、员成本，都在靠商业运营的租金和轻资产的管理费来填。”

    她翻到第三页。

    “第三组：这种模式还能撑多久。我做了一个简单的压力测试。如果长宁的回款继续延迟，如果银行的融资成本上升一个百分点，如果商业运营的租金坪效继续以现在的速度下滑，六个月后，云上的经营现金流将无法覆盖利息支出。届时我们只有一个选择：借新债还旧债。而银行在沈总去世后对云上的风险评估正在重新做。一个只能靠借新还旧活下去的公司，不会有银行愿意借钱给它。”

    会议室里安静得只剩下中央空调低沉的嗡鸣。

    章敬尧摘下眼镜擦了擦。

    他知道这些数字。

    他在云上做了二十年财务，比任何都清楚这些数字意味着什么。

    但他从来没有在董事会上听到有把这些数字用这种方式串联起来。

    沈若谦在世的时候，从来不在董事会上谈风险。有声

    他只谈机会，谈下一步要拿哪块地、做哪个项目。

    风险是他自己的事，他一个扛。

    现在他不在了，这些风险终于被摆到了台面上。

    “沈总在世的时候，云上的生存逻辑是靠他个的信用和关系来维持银行的信任。他一个就是云上的信用评级。他不在了，这套逻辑就失效了。我们需要建立一套新的逻辑，不依赖于任何个的信用，而是依赖于资产本身的质量和现金流的稳定。具体来说，三件事。”

    她竖起手指，一根一根地数。

    “第一，长宁项目必须加速回款。回迁比例从百分之五十提升到百分之六十，成本增加约一个亿，但可以申请一笔六亿的纾困资金。净现金流增加五亿。这笔账怎么算都值得。”

    老蔡放下手里的茶杯。“等一下。回迁比例从五十提升到六十，成本增加至少一个亿。而且区里新换的分管领导不好说话。你确定能批？”

    “区里新换的分管领导姓周，之前在浦东新区做规土局副局长，今年年初刚调过来的。他在浦东的时候推过一个旧改项目，回迁比例做到了百分之六十五。他的施政纲领里有一句话：‘旧改不是把赶走，是让留下来。’百分之六十的回迁比例，刚好踩在他的政绩点上。”

    她把一份打印好的文件推到老蔡面前，“这是他去年在浦东做的那个项目的案例。我已经让方敏把调整方案做好了，明天就可以报区里。蔡总，您做了十几年城市更新，比我更清楚拆迁补偿的成本结构。如果三户钉子户的补偿金上浮百分之十就能让整个项目提前半年回款，这笔账您应该比我先算过。”

    老蔡张了张嘴，没有找到反驳的点。最后说了句“那个新领导不好说话”，声音比之前低了很多。她说她去谈。

    “第二，商业运营板块需要独立融资。我们目前有三处核心商业物业：浦东的云上酒店、静安的商业综合体和陆家嘴的一栋甲级写字楼。这三处物业加起来估值大约六十亿，目前全部抵押在集团的银团贷款里。”

    “把它们装进一个独立的spv，用spv来做经营物业贷，可以释放出大约十二到十五亿的流动。这笔钱一部分用来置换高成本的信托融资，一部分用来做商业物业的维护和升级，把租金坪效拉回行业均值以上。这件事，方敏已经在做了。”

    方敏接过话。

    “spv架构的初稿已经完成了，我正在和浦发、招行分别沟通。浦发的郑岚对独立spv的认可度比集团整体授信高得多，因为底层资产清晰、现金流可预测。如果推进顺利，两个月内可以完成第一笔放款。”

    “第三，轻资产输出板块需要独立运营。陈则明手上的杨浦项目，设计方案没有问题，问题是之前和区里没谈拢产业导条件。我昨天去工地看了，也和陈总聊过。他的方案可以调整，在文创的基础上加一层数字科技的壳，把产业定位从‘文创综合体’改成‘数字科技与文化融合示范区’。”

    “这两个定位在区里能拿到的政策支持力度是不一样的。有了明确的产业定位，产业导条件就好谈了。产业导条件谈下来，项目就能复工。项目复工，城市更新板块就有新增的在建面积，银行就能对项目的未来现金流有一个更积极的预期，这对我们整体的授信评估是有利的。”

    陈则明在角落里轻轻点了一下。

    沈今棠把笔记本合上，靠回椅背。

    “这三件事，不是三个独立的方案，是一套连锁反应。长宁回款加速给集团注流动，商业spv释放抵押物给银行重建信心，杨浦复工给市场一个信号，云上没有死，云上还在动。”

    “银行看到了流动，看到了净的资产结构，看到


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